En los últimos años, el panorama económico nacional ha sufrido importantes modificaciones viéndose ampliamente perjudicado el ámbito sanitario, y cómo no, generándose un sustancial impacto negativo en la tesorería de las oficinas de farmacia con la sucesiva y vigorosa bajada de los precios de los medicamentos.

Este hecho ha ocasionado, no sólo el empobrecimiento de la totalidad de los farmacéuticos que sostenían y aún sostienen sus farmacias fundamentalmente sobre la facturación de la Seguridad Social, sino además la insolvencia y posterior declaración concursal con liquidación de un número importante de estas.

La situación lamentable en que se han visto involucrados un número considerable de farmacéuticos, sobre todo si adquirieron sus oficinas de farmacia al final de los años de bonanza económica, se ha visto agravada por la imposición de las denominadas “cláusulas suelo” en los préstamos hipotecarios que numerosos farmacéuticos se vieron obligados a suscribir para la adquisición de sus oficinas de farmacia. Los elevadísimos precios que alcanzaron las farmacias determinaron en el farmacéutico adquirente de las mismas la necesidad de suscribir un préstamo que le permitiese pagar su precio, viéndose obligado a constituir hipoteca sobre las mismas. Para el farmacéutico no existía elección, pues sin financiación la adquisición de la farmacia devenía imposible. Eso determinó absolutamente necesario firmar un préstamo millonario con las condiciones que el Banco o entidad financiera ofreciera; careciendo como todo ciudadano de capacidad alguna de intervenir en el contenido del mismo.

De este modo, los Bancos y  Entidades financieras, perfectamente conocedores del panorama económico y de las oscilaciones del mismo, no han sino coadyuvado al ahogamiento que vienen sufriendo los farmacéuticos desde hace años ocultando contratos de préstamo a interés fijo bajo el “disfraz” de un contrato de préstamo a interés variable, introduciendo en los mencionados contratos de préstamo hipotecario un interés mínimo fijo denominado “clausula suelo”.

Los Farmacéuticos, profesionales eminentemente sanitarios, generalmente no economistas ni Letrados, no fueron informados debidamente de ello y de las consecuencias de la aplicación de tales cláusulas suelo incorporadas en sus contratos, no alcanzando a comprender con exactitud la magnitud y consecuencias que podría suponer para su tesorería la existencia de estas cláusulas suelo en su contrato. Tan es así, que muchos de ellos no conocieron la existencia de las mismas hasta que comenzaron a aplicarse y “surtir efecto”, siendo éste tremendamente nocivo para el ya más que castigado bolsillo del boticario.

El farmacéutico, pese a carecer, como he dicho, de  conocimientos técnicos jurídicos y económicos que le permitiesen acercarse al Banco para solicitar el préstamo para adquirir una farmacia en condiciones de igualdad, quedó excluido por el legislador en su condición de profesional o empresario, de los beneficios que le hubieran podido corresponder en aplicación  de las disposiciones del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios y de la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993, y por ende, por aplicación de la doctrina sentada por la aclamada Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, no permitiéndole el control de abusividad de las clausulas suelo de los préstamos hipotecarios suscritos para la adquisición de la farmacia. En este sentido la meritada Sentencia del Tribunal Supremo es clara y rechaza expresamente que el control de abusividad pueda extenderse a cláusulas perjudiciales para un profesional o empresario, y un farmacéutico lo es, pese a que sí considera de aplicación las normas relativas a las Condiciones Generales de la Contratación pues así lo dispone  la Ley 7/1998 de 13 de abril que prevé la posibilidad de efectuar judicialmente un control de la incorporación de este tipo de cláusulas en los contratos de préstamo hipotecario suscritos entre dos profesionales, el Banco y el farmacéutico adquirente de una oficina de farmacia.

La regulación sectorial que el legislador realiza en esta materia no alcanza como resultado más que la injusta e inaudita situación de que el farmacéutico puede solicitar la declaración de  nulidad de la cláusulas suelo impuestas en los prestamos hipotecarios suscritos sólo para adquirir su vivienda, pues como consumidor obtiene una mayor protección. Por tanto, al amparo de esta normativa, el farmacéutico no puede solicitar la nulidad de una cláusula suelo impuesta por la entidad bancaria en el préstamo hipotecario suscrito para adquirir su farmacia y el local para desarrollar su actividad.

Sin embargo, los Juzgados de lo Mercantil, en ejercicio de su función de interpretar y aplicar las leyes, vienen considerando en Sentencias muy recientes, que estas cláusulas suelo incluidas en los préstamos hipotecarios que, con el fin de adquirir sus oficinas de farmacia han sido suscritos por los farmacéuticos, son estipulaciones que habiendo sido incorporadas a una pluralidad de contratos, han sido elaboradas de manera unilateral  y previa por las entidades bancarias, resultando la excepción su variación y negociación particular. Asimismo, están considerando en distintas ocasiones lo siguiente:

–       Que ha faltado y sigue faltando la información suficientemente clara de que las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios de las oficinas de farmacia son un elemento definitorio del objeto principal del contrato, y sin embargo ha sido tratado por los bancos como un elemento secundario.

–       Que en el momento de contratar, jamás han existido simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés, de las subidas y bajadas probables o improbables que eventualmente pudieras sufrir los tipos de interés, para que el farmacéutico , consumidor en el préstamo hipotecario de su vivienda pero sin embargo profesional o empresario “presuntamente conocedor del panorama económico y de las oscilaciones del mismo” en la adquisición de su oficina de farmacia, pudiera comprender el juego o la operatividad de la cláusula suelo en el contrato.

–       Que igualmente falta la claridad y transparencia e información previa comprensible y comparativa con otras modalidades de préstamo.

–       Y, que no existe una equidistribución en los derechos y obligaciones derivados del contrato.

Todo ello, no hace subsumible el supuesto en las normas aplicables a consumidores; sin embargo  denota que realmente, en el momento de contratar, no existió uno de los elementos esenciales en este tipo de contratos: el consentimiento real y válido.

Por tanto, podemos decir, que los Jueces y Tribunales, con sus resoluciones y en ejercicio del poder y las potestades que la Constitución y las leyes le otorgan, actualmente están optando en gran medida, al menos en este ámbito, por relajar la situación agonizante que ostenta un elevado número de farmacéuticos que se embarcaron en el azaroso océano que representaba, y aún representa, la adquisición de oficinas de farmacia que “ya no son lo que eran”. De este modo, afortunadamente se publican mensualmente numerosas Sentencias de los Juzgados de lo Mercantil en que, ante determinados requisitos, resuelven declarando la nulidad de las “clausulas suelo” incorporadas en los préstamos hipotecarios suscritos para financiar la adquisición, tanto de oficinas de farmacia como de los locales necesarios para desarrollar su actividad profesional, dejando así respirar a los farmacéuticos que en algunas ocasiones se veían obligados a abonar al banco prestamista casi un tercio más  de lo que están obligados a pagar tras la obtención de su sentencia.

Así, podemos decir  discretamente que, en ocasiones, “David vence a Goliat”.

Como Letrada, animo a toda persona que tenga suscrito un préstamo hipotecario con cláusula suelo y que reúna las condiciones necesarias, a que solicite la declaración de nulidad de la misma y reclame a su Banco o Entidad financiera, por vía extrajudicial, o si llegara el caso judicialmente, las cantidades indebidamente pagadas por aplicación de tal cláusula; y, como Farmacéutica, animo en igual sentido a todos mis compañeros/as que tengan contratado un préstamo con garantía sobre su local de Farmacia o sobre el negocio de la Oficina de Farmacia.

Fdo.: Ana Mª. Portero Palma

Farmacéutica-Abogada

Bufete “Portero&Palma Abogados”

e-mail: porteroypalma.abogados@gmail.com

Málaga